Тел.: (495) 935-77-88 (многоканальный)
Россия, г.Москва, Страстной бульвар, д.4/3
© 1992-2012 МГК "ГРАНД"
Статьи выпуска 20(27) Точный расчетВерсия для печати: Инженеры-сметчики выяснили, почему растут цены на жилье Сергей СИНЮТИН, Москва В Москве прошла III Всероссийская научно-практическая конференция инженеров-сметчиков, организованная Союзом инженеров-сметчиков, Координационным центром по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве и при участии Ассоциации строителей России (АСР). В ее работе приняли участие руководители и специалисты организаций стройкомплекса из более чем 50 субъектов РФ, деятельность которых связана с разработкой, согласованием, экспертизой и утверждением проектно-сметной документации, а также представители федеральных министерств и ведомств. Сегодня фактически отсутствует нормативно-правовая база инвестиционно-строительной деятельности, что является главной причиной снижения надежности и безопасности строительства объектов, провоцирует рост цен на жилье, ставит под вопрос возможность реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Эти проблемы и стали главным лейтмотивом выступлений участников III Всероссийской научно-практической конференции инженеров-сметчиков. «Нормативно-правовая и методическая работа в области ценообразования и сметного нормирования в строительстве практически не ведется, — констатировал выступивший на форуме президент АСР Николай Кошман. — За период с момента ликвидации Госстроя России по настоящее время не было выпущено ни одного значимого документа методического или нормативного характера, хотя потребность в их подготовке и выпуске очень велика». Между тем, по его мнению, сегодня в России все активнее осваиваются современные технологии в строительстве, жилищно-коммунальном хозяйстве и ремонте. Они прогрессивны, экономичны, технологичны, а потому уже успели получить широкое применение. Теперь необходимо сосредоточить внимание на развитии нормативно-сметной базы в основном за счет ускоренной разработки норм и расценок, считает глава АСР. Участники форума подвергли анализу и саму ситуацию в области строительства жилья. В частности, обсудили результаты исследования средней стоимости строительства и цен на рынке недвижимости, проведенного департаментом ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы АСР. По данным департамента, к концу лета 2006 г. рынок жилой недвижимости характеризовался значительным преобладанием спроса над предложением, что повлекло за собой стремительный рост цен. Только за девять месяцев 2006 г. цены на жилье в России выросли в среднем на 37%. В распространенных на конференции материалах такое положение характеризовалось как «ненормальное». В исследовании приведены абсолютные значения цены первичного рынка. Среди лидеров Москва, Санкт-Петербург, Сургут Ханты-Мансийского АО (здесь уже жители платят от 46 000 руб. за 1 кв. м), Московская область. Резкий рост наблюдается в Уфе, Екатеринбурге, почти во всех городах с населением свыше 600 000 человек. При этом темпы роста в регионах не уступают столичным. В частности, за девять месяцев в Московской области цены поднялись на 83%, далее следуют Санкт-Петербург (72%), Уфа (69%), Москва (63,3%), Архангельск (62,2%), Екатеринбург (58%). Рассуждая о росте цен на жилье, президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин отметил: «Застройщики, которые в первые месяцы после активизации спроса еще проявляли осторожность в вопросах ценообразования, поняли, что в таких условиях они в ближайшие месяцы полностью распродадут свои объекты по цене, заведомо ниже возможной в условиях роста рынка. Поэтому большинство из них перешло к ценообразованию «от достигнутого», повышая цены по мере выполнения текущего плана продаж». Он подчеркнул, что «первая и главная причина роста цен — не ценовой сговор, а снижение объема предложений жилья на рынке». На этом фоне ситуация с подорожанием основных строительных материалов выглядит несколько лучше, утверждает руководитель Союза инже-неров-сметчиков. За девять месяцев цены на них увеличились всего на 14%. Таким образом, можно констатировать, что рост строительной себестоимости не является определяющим для повышения цен на первичную и вторичную недвижимость. Лидерами в росте цен на стройматериалы стали металлопрокат, арматура (см. таблицу 1). Заметно подорожали песок, щебень (которые тянут за собой бетонные растворы, железобетонные изделия), лакокрасочные материалы. Значительное подорожание цемента, вызвавшее особо резкую реакцию у строителей, пришлось на вторую половину прошлого года, а вот за девять месяцев текущего года оно замедлилось и составило 6%. Таблица 1. Средние отпускные оптовые цены производителей на основные стройматериалы для жилищно-гражданского строительства в России (август 2006 г.) Подробно охарактеризовал г-н Горячкин и среднюю по России структуру полной себестоимости строительства 1 кв. м жилых домов массового спроса (см. таблицу 2).Таблица 2. Средняя по России структура полной себестоимости строительства 1 кв. м жилых домов массового спроса.Одной из главных ее составляющих является получение прав на участки строительства (доля в структуре — до 13,5%). Горячкин отмечает, что «цена вопроса достаточно высока. В среднем мы оцениваем получение земли в $80—100 за 1 кв. м готового жилья. Но по разным городам эти цифры разнятся. В Москве сумма доходит до $380—450, и это самый минимум, поскольку мы говорим только о жилье массового спроса. Результаты торгов т. н. земельных аукционов говорят о том, что эта составляющая будет только расти». Далее участники конференции ознакомились с затратами на проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы, которые, собственно, и являются предметом профессиональной деятельности сметчиков. Как выяснилось, производственно-строительная себестоимость в среднем составляет 67—68% от общей стоимости затрат. При этом основной объем затрат (54%) приходится именно на строительные материалы. Затраты на заработную плату — 2,83%. Что же входит в остальные 30% стоимости? Прежде всего затраты на получение технических условий на подключение объектов к сетям инженерной инфраструктуры. Отсутствие инженерно подготовленных территорий по-прежнему остается проблемой. Сегодня уже более чем в 30 субъектах РФ переходят к системе введения тарифов за технологическое присоединение к электрическим сетям за 1 кВт электрической энергии, а в ближайшее время на нее перейдут почти все крупные города. Это касается также тепловой энергии и газа. Возьмем для примера типовую двухкомнатную квартиру —54 кв. м, предложил Горячкин. Для нормальной жизни семье потребуется примерно 8 кВт, значит, цена подключения в среднем по стране будет составлять $120—150 в каждом проданном «квадрате». В Москве, правда, тарифы варьируются в пределах $215—252 в стоимости 1 кв. м общей площади квартиры. Весомой надбавкой к стоимости 1 кв. м становятся и платежи за услуги согласующих организаций. «Их приходится обойти не менее 40, а порой, говорят, и свыше 100. Эти затраты застройщика трудно высчитать с необходимой точностью. Тарифы в ряде случаев никем не утверждены, зачастую платежи идут наличными, посредническим организациям, —объяснил Павел Горячкин отсутствие точных данных. — Еще одна составляющая — платежи на развитие социальной инфраструктуры. В некоторых городах [застройщикам] говорят: стройте, но 5—10% жилья (в Москве — до 30%) передавайте в местные органы власти для решения социальных задач или платите деньгами». Далее участники конференции перешли к рассмотрению порядка применения сметно-нормативной базы и индексов. В частности, обсудили перспективы развития новой сметно-нормативной базы 2001 г., переход на которую стал объективной необходимостью, обусловленной произошедшими за последние годы изменениями в технологиях строительного производства, широким применением новых материалов, изделий и конструкций. «База стала реальностью, переход на нее никто не отменял и отменять не собирается. Да, ее правовой статус рекомендательный. Но она соответствует рыночной системе хозяйствования и является объективно необходимой. Мы собираемся с цифрами в руках доказать, что [ее] рекомендательный характер должен в перспективе стать обязательным», — подчеркнул Николай Кошман. «Переход на новую сметную базу не единовременная акция, которая лет через 10 потребует новой замены, а начало системной и постоянной работы по ее развитию в соответствии с требованиями строительного рынка страны», — заключил он. В ходе работы конференции были также освещены особенности разработки локальных смет и индексации стоимости строительства, составления сметной документации на монтажные, пусконаладочные и проектные работы, другие практические вопросы. Особый интерес присутствующих вызвала демонстрация программного комплекса для сметных расчетов «ГРАНД-Смета», который представил вице-президент международной группы компаний «ГРАНД» Евгений Дзюбанов. Он коротко остановился на деятельности компании, имеющей 27 представительств по всей территории России и развитую дилерскую сеть (более 160 партнеров). Благодаря столь широкому охвату предприятий строительного комплекса сегодня с «ГРАНД-Сметой» работают, по данным компании, около 65 000 пользователей в 83 регионах России (т. е. двое из каждых трех сметчиков в стране). Названная цифра, кстати сказать, не вызвала удивления у присутствующих в зале специалистов, многие из которых — и это было заметно по реакции — также знакомы с этой отечественной разработкой, которая благодаря заложенным широким возможностям позволяет осуществлять адаптацию, сопровождение и внедрение сметного программного обеспечения для любого из участников инвестиционно-строительного процесса. Подводя итоги работы конференции, специалисты отметили остроту существующих проблем в области ценообразования в строительстве и сметного дела. Они решили письменно обратиться к председателю правительства России Михаилу Фрадкову с просьбой осуществлять нормативно-правовое регулирование вопросов ценообразования и сметного нормирования с учетом мнения представителей профессионального сообщества.
Комментариев нет:
Отправить комментарий